سند ملکی جزو آن دسته از موضوعاتی است که بیشترین سوال را از طرف کاربران به وکیل ملکی

متوجه می کند. ما در این مقاله سعی داریم اصلی ترین مراحل سند زدن ملک را از صفر تا صد را برای

شما توضیح دهیم تا شما بتوانید قبل از مشاوره با وکلای ملکی جواب برخی  از سوالات خود

را دریافت نمایید و ابهام زدایی صورت گیرد.

صفر تا صد سند ملکی:

4 مرحله اصلی در معاملات ملکی  در زیر اشاره شده است :

1. توافق طرفین
2. دریافت کد رهگیری
3. مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی
4. انتقال سند

مرحله توافق طرفین:

اولین مرحله در معاملات ملکی توافق طرفین می باشد یعنی یک طرف فروشنده و طرف دیگر خریدار.

هر دو طرف معامله با نوشتن قرار داد فروش ملک بر روی کاغذ  و امضای آن در انتهای برگه از جانب

دو طرف، به اصطلاح قولنامه ای را وضع می کنند. اما نکته مهم این است که قولنامه فاقد بار قانونی

است  و در صورتی که طرفین به اختلاف برسند و به دادگاه مراجعه نمایند، قول نامه از شرایط فقهی

لازم برخوردار نخواهد بود و گزینه ای محکمه پسندی محسوب نمی‌شود. برای قانونی کردن قولنامه

تبدیل آن به مبایعه نامه که یک سند قانونی است و بار قانونی به آن می بخشد الزامی است.

برای نوشتن یک مبایعه نامه:

می توان به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرد تا آنها مبائی نامه را بنویسند اما فرض کنید شما خانه

خود را انتخاب کرده اید و با فروشنده نیز به توافق رسیده اید اما هیچ دفترخانه ای باز نیست .

برای نوشتن یک مبایعه نامه قانونی ، ویژگی هایی نیاز است که به شرح آن می پردازیم.

ویژگی های مبایعه نامه

ذکر 5 مورد اصلی در مبایعه نامه به قرار زیر است:

ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده

ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار

ثبت و پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی

ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت(ریال یا معادل تومان)ثبت

زمان و نحوه پرداخت. باید زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص شود و به صورت واضح

در مورد اینکه خریدار در چه زمانی، چه مبلغی را با چه شرایطی و به چه نحوه‌ای پرداخت می کند،

صحبت شود. اگر در  یک مبایعه نامه یکی از 5 مورد ذکر شده نباشد دیگر ارزش قانونی نخواهد

داشت. اما اضافه کردن مواردی می تواند باعث شفافیت بیشتر در سند ملکی شود:

اعلام پشیمانی طرفین معامله:

می توان برای احتمال پشیمانی از سمت دو طرف مدت زمانی را تعیین نمود، مثلا فرصت

48 ساعته ای در نظر گرفت. هم چنین می توان مبلغی را به عنوان

جریمه فسخ قرارداد به سند اضافه کرد.

فریب خوردن یکی از طرفین:

اگر در معامله بین طرفین ،یکی از آنها متوجه شود فریب خورده است (مثلا ملک دارای عیبی باشد

که فروشنده به آن اشاره نکرده و یا ملک مغایر با اطلاعاتی است که فروشنده درباره آن داده است)

می تواند با مراجعه به مراجع قانونی معامله را فسخ نماید.اما زمانی وجود دارد که هیچ اختیاری

در فسخ به دو طرف داده نخواهد شد و آن نوشتن جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش ،

یعنی ما با علم بر اینکه هیچ فریبی اتفاق نیوفتاده است، دست به معامله می‌زنیم و تحت هیچ

شرایطی معامله فسخ نخواهد شد. لذا دقت داشته باشید که در زمان تنظیم مبایعه نامه از جمله

اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش استفاده نشده باشد.

منصوبات و ملزومات خانه:

جایی در مبایعه نامه برای نوشتن منصوبات و ملزومات خانه قرار دهید. آبی، موتورخانه، شوفاژ، موکت،

کابینت، خط تلفن و… از جمله وسایلی هستند که عموما روی خانه قرار دارند . پس از ذکر تمامی

موارد فوق، خریدار و فروشنده به همراه دو شاهد مبایعه نامه مورد نظر را امضا خواهند کرد.

مرحله دریافت کد رهگیری:

پس از نوشتن مبایعه نامه سند شکل رسمی به خود به گرفته است اما  هنوز یک اشکال وجود دارد

و آن هم احتمال فروش ملک از طرف فروشنده به چندین خریدار است. برای اطمینان خاطر از این

مشکل لازم به یک دفتر املاک معتبر مراجعه کرده تا مبایعه نامه در سایت جامع املاک کشوری ثبت

گردد و کد رهگیری صادر گردد. از آنجا که این سایت یک سیستم سراسری است ، در صورتی که

فروشنده قصد داشته باشد یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم در زمان ثبت اطلاعات خطا

داده و اعلام می‌کند پیش از این برای ملک مورد نظر کد رهگیری صادر شده است.

مرحله مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی:

در این مرحله فقط فروشنده لازم است با همراه داشتن شناسنامه و اصل سند ملکی به یکی از

دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند.فروشنده لازم است تمام اسناد لازمی که از طرف دفتر اسناد

رسمی گفته می شود را تهیه کند و به همان دفتر تحویل نماید.

این اسناد به قرار زیر است :

اصل و کپی:

از سند ملکی ، اصل و کپی از بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده، کپی شناسنامه و

کارت ملی خریدار، اصل و کپی وکالت نامه، اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری و یا

نامه بازدید کردن شهرداری و بخشداری، صورت جلسه تفکیکی آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت

(برای سندهای ورثه ای) و اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (برای سندهای ورثه ای) از جمله مدارک

لازم و ضروری برای نقل و انتقال سند به شمار می‌روند. در این لیست برخی از موارد که احتمال

ابهام در نحوه اجرای آن است  در زیر توضیح داده می شود:

بنچاق:

علاوه بر مبایعه نامه ، بنچاق کاغذی دیگری در سایز A2  و توسط دفتر اسناد رسمی تهیه می شود

و یک نسخه آن در دفتر بایگانی می شود و نسخه دیگر به خریدار تحویل داده می شود. خلاصه قراردادی

که تمامی مشخصات طرفین و حدود ملک فروشنده داخل آن قید شده و پلاک های ثبتی و شماره

سریال سند قبلی و آدرس ملک و اینکه انشعاباتش به چه شکل است و متراژ زمین و متراژ سوله اش

چقدر است ،داخل بنچاق نوشته می شود و فروشنده و خریدار امضا می کنند.

عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید کردن شهرداری و بخشداری:

فروشنده باید به شهرداری و یا بخش‌ داری مراجعه نماید. وی باید در زمان مراجعه به شهرداری یا بخش‌

داری نامه ای که از دفتر اسناد گرفته است را با خود به همراه داشته باشد. در ادامه شهرداری تحقیق

می‌کند که آیا خانه مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر. در صورتی که خانه بر طبق

پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.

صورت جلسه تفکیکی آپارتمان:

صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه

می شود. این صورت جلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و

شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.

انتقال سند ملکی:

بعد از طی کردن تمامی مراحل اشاره شده در بالا ، آخرین مرحله یعنی انتقال سند ملکی باید انجام

گیرد و باید خریدار و فروشنده در تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است در دفترخانه حاضر شوند.

در صورتی که یکی از طرفین مثلا فروشنده در زمان انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، خریدار

باید با وی تماس بگیرد و علت .در صورتی که نتواند با وی تماس تلفنی برقرار کند باید تا پایان وقت

کاری دفترخانه در آنجا بماند و در صورتی که فروشنده تا پایان وقت کاری آن روز به دفترخانه مراجعه

نکند، خریدار گواهی عدم حضور را از دفترخانه تهیه خواهد کرد. در صورتی که خریدار نتواند تحت هیچ

شرایطی با فروشنده ارتباط برقرار کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی عدم حضور،

از فروشنده مبلغی را به عنوان هزینه پشیمانی اخذ نماید.

هزینه انتقال سند:

برای انتقال سند ملکی نیاز به پرداخت هزینه ها است. برای ثبت مبایعه نامه  و دریافت کد رهگیری ،

بنگاه معاملات ملکی مبلغی به میزان 1 درصد از کل ارزش ملک را از دو طرف دریافت می کند. هزینه

نوسازی، خلافی و پسماند ،دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر

اجاره هزینه هایی است که فروشنده باید پرداخت نماید.در انتها هزینه دفترخانه است که مبلغ آن به

طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. عموما هزینه حق التحریر

بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان برآورد شده است.

منبع : وکالت 

این روز ها، حضور یک وکیل ملکی را تقریباً در هر بنگاه معاملات ملکی می بینید. اما به راستی دلیل حضور این وکیل های ملکی چیست؟ یا در اصل وکیل ملکی کیست و چه وظایفی بر عهده دارد. در این مقاله بر آن هستیم که، وکیل ملکی و وظایفش را به شما شرح دهیم.

وکیل ملکی و وظایف آن

در واقع وکیل به فردی اطلاق می شود که از سوی موکل خود اختیار داشته تا به جای او در برابر قانون از وی دفاع کند. وکلای ملکی، از حقوق شخص در مورد مسائل مالی و دعاوی که مربوط به املاک هستند، شرکت می کنند. این موضوعات آن چنان گسترده است، که در سال های اخیر وجود وکلای با تخصص در این زمینه لازم شمرده شد. از این رو وکلای که در زمینه املاک فعالیت می کنند، می توانند در مورد مسائلی مانند:

• دریافت مجوز پایان کار
• دعوای الزام به اخذ تخلیه ید
• دعوای تخلیه ید
• تقسیم و افراز املاک مشاع
• دعوای خلع ید
• دعوای بر سر مالکیت ملک
• دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
• دعوای تصرف عدوانی
• احتمالاً بسیاری از این مسائل برای شما ناآشنا است. اما باید به صورت خلاصه عرض شود که دعاوی ملکی در کل به دو دسته تقسیم می شوند، که در هر دو با توجه به مشروعیت اینکه وکیل ملکی کیست و چه عواملی بر عهده او است می توان در آن ها دخالت کرد. جرائم ملکی به دو بخش کیفری و حقوقی تقسیم می شوند. دعاوی کیفری ملکی شامل:
• تصرف عدوانی
• دعوای کیفری مزاحمت و ممانعت از حق
• فروش ملک غیر
• جعل سند ملکی
• خیانت در ملکی که به امانت گذاشته شده است و ….

این دسته از جرائم کیفری بوده و وکیل ملکی کمتر می تواند در آن ها دخالت کند. زیرا که آن ها بیشتر مربوط به شخص می باشد تا ملک و این در حیطه حقوق کیفری است. از این رو وکلای ملکی بیشتر در مورد مسائل حقوقی ملک فعالیت می نمایند.

 

وکیل ملکی کیست و بیشترین پرونده های ملکی در چه زمینه ای است؟

یک وکیل ملکی مجرب می تواند در تمامی مسائل حقوقی که مربوط به املاک می شود، از جانب موکل خود اختیار تام گرفته، تا آن ها را انجام دهد. اما در بین تمامی مشکلاتی که بر سر راه املاک قرار دارد، دو مرود بیش از بقیه به کمک وکیل نیاز دارد. یکی از آن مسائل دعاوی که مربوط به تصرف عدوانی است و دیگری ایجاد مزاحمت و ممانعت در حق است. این نوع از پرونده ها جز مهم ترین و پر درآمد ترین پرونده هایی هستند که نیاز به وکیل دارند.

وکیل ملکی و نقش آن در پرونده های تصرف عدوانی

این نوع از پرونده ها با توجه به اینکه وکیل ملکی کیست و چه قابلیت هایی دارد، می تواند هم به راحتی حل و فصل شود و هم دارای پیچیدگی هایی باشد. تصرف در ملک به معنای تسلط و استیلای قانونی بر ملک توسط شخص می باشد. به شرط آن که این تسلط کاملاً روشن و مشخص باشد. در این حالت وکیل ملکی می تواند با پیگیری شکایتی از سوی فرد شاکی به پرونده رسیدگی کند. دعوا های عدوانی خود به سه دسته تقسیم می شوند، که در صورت تمایل به دانستن می توانید از یک مشاور حقوقی کمک دریافت کنید.

 

نقش وکیل ملکی در مزاحمت هایی که برای املاک به وجود می آید

این موضوع دارای حالت های بسیاری است. از جمله عمومیت در تمام این حالات، تصرف ملک توسط شخص دیگری است. این کار تنها با تصرف خود ملک صورت می گیرد، بلکه حتی اگر صاحب قانونی خانه برای فشار آوردن بر مستأجر، اقدام به قطع نمودن آب و برق و یا سایر ضروریات ملک نیز کند، بر قرار است. در این نوع دعواها لازم نیست که شما حتماً صاحب به حق ملک باشید، بلکه کسی که الآن ساکن در ملک است ( البته به صورت قانونی )، صاحب خانه در آن مقطع زمانی محسوب می شود و وکیل موظف است، از حقوق او در مقابل تعارضات دفاع نماید.

در کل با توجه به ماهیت اینکه وکیل ملکی کیست و چگونه می تواند در مسائل حقوقی به افراد کمک کند، می توان بیان کرد، با توجه به جرائمی که هر روزه شاهد آن هستیم، حتماً باید در خرید و فروش املاکی که بسیار با اهمیت هستند، از یک وکیل مجرب ملکی کمک گرفت، تا بعداً مجبور به صرف زمان زیادی برای مراحل قانونی آن نگردیم. وکلای ملکی خوب می دانند که از چه راه هایی برای کمک به مشتریان خود استفاده نمایند و از جایی که با قانون آشنایی کامل دارند، در دادگاه ها سردرگم نشده و با صرف مدت زمان کمی، می توانند ادعای حق شما را مطرح نمایند. می توان در نهایت به این سؤال که وکیل ملکی کیست، این گونه پاسخ داد، وکیل ملکی تنها کسی است که مشورت با او، قبل از انجام معاملات ملکی می تواند شما را در مقابل خطراتی که کلاه برداران و یا دلالان برای شما ایجاد می کند، در امان نگه دارد.

دعاوی امور ملکی چگونه دعاویی هستند؟

دعاوی ملکی از جمله دعاویی است که بسته به نوع و موضوع آن می‌تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو را داشته باشد.

موضوع دعاوی ملکی به نوعی به موضوع بین اموال غیر منقول  و انسان مربوط می‌شود که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن‌ها در کشور ما نظام حقوقی متفاوتی در این رابطه وجود دارد.

در امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی موارد و دعاوی‌ای مطرح است که لازم است توسط وکیل ملک و متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می‌کنند و دارای و تبحر و تجربه کافی هستند پیگیری و انجام شود.

1-

وکیل متخصص امور ملکی چه خصوصیاتی دارد؟

۱. یکی از معیارهای تشخیص یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه وی است.

علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند، اما تجربه یک وکیل ملک به عنوان وکیل ملکی متخصص در امور ملکی در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می‌شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، قلع بنا، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابطال سند، تعدیل و افزایش اجاره بها و غیره قبول وکالت نماید.

۲. از دیگر معیارهای مهم یک وکیل ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی وی در زمینه‌های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه‌های کشور نیز آشنایی کافی داشته باشد.

3.

ملک به چه معناست؟

ملک کلمه‌ای عربی است که وارد زبان فارسی شده و بر اساس نوع تلفظ، معانی گوناگونی دارد.

تمام دارایی‌های غیر منقول، در ردیف ملک قرار می‌گیرند. ملک انواعی دارد که مهترین آنها ملک مشاعی و ملک مفروز می‌باشد.

ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی جزء جزء ملک، به نسبت سهم خود دارای مالکیت هستند و ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد.

ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحوء مشاع باشد و هم به نحوه مفروز، مانند مالکیت آپارتمان، که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی و مفروز و قسمت مشاعی مانند راه پله‌ها و حیاط، در مالکیت مشاعی، قرار دارد.

وکیل ملک پایه یک با تجربه و خبره به عنوان یک وکیل ملکی مجرب قبل از هر چیز باید نسبت اصل و معنا و مفهوم موضوع ملک آشنایی داشته باشد.

عرصه و اعیان چه تفاوتی با هم دارند؟

ملک به عرصه و اعیان تقسیم می‌شود. در هر ملکی که بنایی ساخته شده، «زمین یا عرصه» نامیده می‌شود و بنای احداثی بر روی زمین، «اعیان» نامیده می‌شود. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

حقوق متعلق به املاک و مالک کدام موارد است؟

۱) حق تصرف و سلطه بر اموال

مالک، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد به شرطی که اولاً مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و ثانیاً این استیلاء بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد بجز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج نماید.

۲) مالکیت بر محصول ملک

کلیه گیاهان و درخت‌های رشد کرده در ملک و یا میوه‌های متعلق به درختان هر ملکی، به تعبیت از مالکیت ملک، در مالکیت صاحب ملک، قرار می‌گیرد.

3-

بررسی حقوقی که اشخاص ثالث در ملک شخص دیگر دارند

۱) حق انتفاع

مالک می‌تواند بر اساس یکی از عقود، اجاره، وکالت، امانت و یا در هر قالبی حق انتفاع ملک خویش را به اشخاص ثالث واگذار نماید. در هر صورت تسلط و تصرف ملک دیگری به عنوان استفاده از حق انتفاع، در حکم امانت است.

۲) حق وقف

هر مالکی می‌تواند با رعایت شرایط نسبت به حبس عین مال و قراردادن منفعت آن برای هدف مشروعی، مال خود را وقف نماید.

وقف مال می‌تواند برای استفاده عام مردم باشد یا برای شخص یا اشخاص معینی.

شخص که قصد وقف کردن مال خود را دارد باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:

الف) واقف باید اهلیت داشته باشد، یعنی شخص باید عاقل، بالغ، مختار و رشید باشد

ب) واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند. این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می‌شود

ج) واقف باید برای عمل وقف قصد و رضایت داشته باشد و اگر وقف وی از روی اکراه باشد، چنین وقفی صحیح نیست

متداولترین دعاوی ملکی کدام است؟

یک وکیل پایه یک به عنوان وکیل ملک و وکیل ملکی مجرب بیشتر با دعاوی و پرونده‌های ذیل سرو کار دارد:

۱) الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می‌باشد و گاهی اتفاق می‌افتد که فروشنده به هر دلیلی از  حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی و رسمی ملک فروخته شده بنام خریدار خودداری می کند.

در این صورت خریدار یا وکیل ملکی وی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هر گاه فروشنده حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می‌شود و سند انتقال را به نام خریدار امضاء می‌کند.

۲) دستور تخلیه

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و به تبع آن می‌تواند در آن هر گونه دخل و تصرفی کند.

اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع نماید.

۳) خلع ید

دعوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی گفته می‌شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت نموده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف از ملک را دارد.

در دعاوی خلع ید، متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه می‌دهد.

به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه می‌کنند و این باعث می‌شود که به نتیجه مطلوب و مورد نظر خود نرسند و دعوای آنها رد می‌شود، حتماً پیشنهاد می‌شود با وکیل پایه یک متخصص در امور ملک و اراضی به عنوان یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید.

۴) تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی از جمله دعاوی ملکی متداول است.

در دعوای تصرف عدوانی، فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد، زیرا دعاوی که به صورت حقوقی مطرح می‌شوند، دوباره نمی‌توانند به روش کیفری اقامه شوند اما دعاوی کیفری را دوباره می‌توان به روش حقوقی مطرح کرد.

همین امر لزوم بهره گیری از وکیل ملکی را در دعاوی رفع تصرف عدوانی تقویت می‌کند. زیرا در هر یک از روش‌ها جریان پیگیری پرونده و طریقه اثبات دعوی تفاوت دارد.

۵) الزام به تحویل مبیع

فروشنده مکلف است پس از فروش ملک به مشتری، مبیع را به وی تحویل دهد، اما در مواردی فروشنده از این امر سر باز میزند، به خصوص در مواقعی که فاصله زمانی قابل توجهی بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد و به دلیل سودجویی فروشنده از افزایش قیمت‌ها، این مشکل بیشتر مشاهده می‌شود.

در هنگام بروز این مشکل خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود نماید.

۶) رفع مزاحمت

دعوی رفع مزاحمت نیز از جمله دعاوی تصرف می‌باشد و در آن، متصرف ملک از مزاحم در تصرف خود شکایت می‌نماید و به این ترتیب، به رفع مزاحمت وی می‌پردازد.

برای مشاوره با وکیل ملکی خبره و با تجربه به کجا مراجعه کنیم؟

وکلای پایه یک خبره و با تجربه موسسه حقوقی مشهور با پیشینه‌ای درخشان در ارائه مشاوره‌های موثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده‌های متعدد و بعضاً پیچیده دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و آپارتمان‌ها، بهره‌مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، رویه مرسوم دادگاه‌ها و به پشتوانه رزومه‌ای قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن‌ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده‌های ملکی، حقوقی، ثبتی، کیفری و دیگر پرونده‌های شما عزیزان با موضوعات گوناگون هستند.

همچنین طرفین قراردادهای خرید و فروش و نقل و انتقال املاک می‌توانند برای مشاوره و تهیه و تنظیم و امضاء قراردادهای ملکی خود از وکلای باتجربه امور حقوقی و ملکی موسسه حقوقی مشهور استفاده نمایند.

وکیل ملکی، وکالت امور ملکی

ساکنین تهران و افرادی که در تهران دارای ملک می باشند زمانی که مشکل ملکی برایشان پیش می آید، معمولا در این مواقع به ‌دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی تهران خواهند بود. گروه وکلای ره جویان عدالت با حضور وکلای حرفه ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی  جزء بهترین وکیل ها در تهران میباشد . چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی ، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی تهران میباشند توانسته ایم جزء وکلای برتر در تهران باشیم.

دعاوی ملکی چیست ؟

 وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می باشند و در تقسیم بندی دیگر می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است .

وکیل ملکی وکیلی است که هرچند توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی از قبیل دعاوی خانواده (طلاق و حضانت و نفقه و فسخ نکاح و… ) را دارد، اما وارد چنین دعاوی نمی­شود و صرفا تمام تمرکز خود در امور ملکی معطوف می­کنند.

از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.

در این قسمت تمامی موارد مربوط به وکیل ملکی را به صورت خلاصه برای شما توضیح میدهیم. برای اطلاعات بیشتر درباره هر یک از این موارد میتوانید به صفحه ی مربوطه مراجعه کنید و همچنین برای گرفتن وکیل ملکی میتوانید همین حالا قرار ملاقات رزرو کنید.

اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری بکند ؟

مستأجر طبق قانون مالک و مستأجر سال 1376 چنین حقی را ندارد مگر اینکه مستأجر دارای حق سرقفلی نیز باشد و مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب نماید و در صورتی که سرقفلی به مستأجر دیگر منتقل شود مالک ملزم به انتقال مغازه به مستأجر جدید است.

تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع چیست؟

در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع ، هرکدام از شرکاء می تواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می شود. ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک می تواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک ( اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند می تواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی باشد.

وکیل ملکی در دعاوی خلع ید

چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟

1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.
2- هر دو دعوا قابلیت تجدیدنظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
3- در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی باشد.
4- کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر ، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی می تواند طرح دعوی نماید.

دستور تخلیه در چه صورتی صادر می شود؟

در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض می باشد.

وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی

سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه

خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟

در صورتیکه ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال استنکاف ورزد، خریدار می تواند با اخذ وکیل ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند محکوم می نماید و در صورتیکه فروشنده از اجرای رأی دادگاه نیز استنکاف ورزد نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و نسبت به امضای اسناد بجای فروشنده اقدام میکند.

نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی چگونه است ؟

در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجور معوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی میشود که مالک میتواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.

مزارعه مصدر باب مفاعله از زرع می باشد و معنی آن کشت کردن دو نفر با یکدیگر است و در اصطلاح چنانکه می گوید: مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند..
مزارعه در بسیاری از املاک مزورعی، بین مالکین و رعایا موجود است که رعیت زمین مالک را کشت نموده و برداشت می نماید و نصف یا ثلث و یا دو ثلث از محصول را به مالک داده و بقیه را خود برمی دارد.

مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل چیست ؟

پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد و هم از پیچیدگی های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند.

اهمیت مراجعه به وکیل ملکی 

در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه می­باشد.

چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری .

به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند  مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که  زمان مناسبی را برای ابراز  ادله های خود  و اظهارات خود در نظر می­گیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.

آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و  … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به  وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.